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低于圭臬排名统计的100家上市房企的1/4分位数0

房产新闻 2019-03-05 18:5965未知admin

  作为国资委管理的特大型央企——中国中铁(601390.SH)1月29日披露了2018年主要经营数据,其中公司房地产开发业务签约合同额在2018年全年达到530.3亿元,同比增长47.1%,成为多项业务中增幅最大的业务。

  2007年,中国中铁在A+H股同时上市,公司集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源开发、基础设施投资、科研咨询、资本运营、金融信托和外经外贸于一体的多功能特大型企业集团。

  近几年,中国中铁房地产开发业务的销售额,受到房地产限购、限贷调控政策影响,2014年销售额出现回落,此后三年销售额缓慢回升,直至2018年中国中铁的销售额终于有较大突破。

  在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,中国中铁以60.18的综合得分,位列第31位。

  2018 年上半年,中国中铁房地产二级开发项目共计170个项目,分布在北京、上海、广州、深圳等50个城市,上半年新增土地储备80.55万平方米,凭借央企融资成本相对较低的优势,下半年中国中铁的拿地力度也没有减弱。

  2018年11月23日,北京中铁诺德房地产开发有限公司竞得云南草海一宗商住地块,成交价约24.92亿元。同月26日,中铁诺德以70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块,溢价率为25.36%。

  随后,中铁置业以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。12月10日,中铁置业集团有限公司以底价54.06亿元摘得广州白云区一宗住宅用地,折合楼面价为1.83万元/平方米。中国中铁仅半个月的时间就花费207.6亿元用来购置土地。

  从2013年至2018年,中国中铁的土地储备倍数在行业内一直都处于中下水平。2016年,中国中铁有意增加土地储备,期末土地储备面积达到近五年的最高值1719.2万平方米,而随着签约销售面积的增加以及新增土地储备面积的减少,中国中铁的土地储备倍数在2017年降至近五年的最低值3.76,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数4.39。

  2018年上半年,中国中铁的土地储备倍数为7.16,较上年同期8.8下降18.64%,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数7.96,土地储备还需要持续扩充。

  存货方面,中国中铁2013年至2017年的存货基本维持在2200亿元到2400亿元间, 2018年上半年中国中铁的存货降至1445.86亿元,截至第三季度存货回升至1629.62亿元。

  同时,得益于公司新签合同有所增长,预收工程款相应有所增长以及公司房地产项目销售回款较好,预收售楼款增长。

  中国中铁2018年上半年的平均预收账款897.23亿元,较上年同期712.34亿元增长25.96%,三季度同比增长26.5%。由于存货的下降以及平均预收账款的增加,反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2018年上半年也降至1.61,同比下降49.53%。低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数1.86,去化速度加快。

  2013年至2016年中国中铁的预收账款结转收入的效率也实现整体上升的状态。自2013年的7.71提高到2017年的9.33。

  近两年中国中铁的预收账款周转率开始出现下降趋势,由2016年的9.33降至2017年9.07,2018年上半年持续同比下降16.22%,三季度同比下降17.08%。虽然中国中铁近两年的预收账款周转率有所下降,但依旧远高于同行业3/4分位数0.84。

  预收账款的周转速度,是企业能否在往后日子中获取足够资金以支持企业发展的重要指标,以上两个指标表现出中国中铁位于行业前列的营运能力。

  中国中铁的毛利率在2013年至2015年一直较为稳定,2016年主要由于基建建设和勘察设计与咨询服务业务毛利率下降,导致公司整体毛利率下降2.1个百分点,2017年起中国中铁的毛利率开始逐渐回升。2018年上半年,公司整体毛利率回升至9.99%,较上年同期9.25%增加0.74个百分点。

  但是中国中铁作为一家综合性企业,整体毛利率并不能代表其某一业务的毛利率。财报显示,2013年至2017年中国中铁房地产开发业务的毛利率分别为30.34%、30.29%、25.85%、26.51%和24.49%,整体表现出下降趋势。

  2018年上半年,中国中铁房地产开发业务业务实现营业收入122.05亿元,同比增长11.84%,毛利率27.83%,同比减少0.42个百分点,低于行业中位数32.52%。该业务毛利率下降的主要原因是受制于房地产行业宏观调控,收入增长略低于成本增长。

  中国中铁对期间费用的控制能力一直较好,5年来一直维持在5%左右。2018年上半年,中国中铁的财务费用同比增长 80.42%,主要原因一是外部融资规模和成本增加;二是开展资产证券化业务,利息支出增加;三是汇兑收益较同期减少。公司整体期间费用率为4.37%,同比下降0.72个百分点,低于行业1/4分位数7.81%。

  负债方面,2018年上半年中国中铁总负债6926.75亿元,与年初的6743.64亿元相比增长了183.11亿元,扣除预收账款后的资产负债率为75.98%,同比下降0.8个百分点,略高于标准排名统计的100家上市房企的中位数74.35%。

  另外,公司净负债率自2013年起逐年大幅下降,从2013年的106.53%降至2017年的20.82%,行业排名下降到1/4分位数之下。2018年上半年中国中铁的净负债率42.65%,截至2018年第三季度,由于有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债的增加,导致中国中铁的净负债率同比上升5.07个百分点至51.71%,仍处于行业较低位置。

  中国中铁反映偿债能力的各项指标近五年来均没有太大幅度变化。其中调整后的速动比率在2016年达到近五年的最高值0.84,2017年维持0.84水平,但位于行业中位数0.96之下。2018年上半年,中国中铁调整后的速动比率为1.03,同比上升25.61%,高于行业中位数0.99,短期偿债能力持续提高。

  长期偿债能力方面,通过“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年上半年中国中铁的该项指标同比下降47.7%降至0.23,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.5。2018年第三季度,指标稍有回升至0.26。根据其行业排名,中国中铁表现出较差的长期偿债能力。

  值得注意的是2018 年上半年,因国家持续加强金融监管,致使部分项目业务融资能力不足,工程结算和款项拨付滞后,导致公司存货和应收款项增加。另一方面,公司为保障项目有序推进,减少不必要的损失,垫资了部分款项。同时,为使房地产业务能够有序发展,公司适度进行土地储备,因此产生较大经营性现金净流出,同比多流出8.55 亿元。

  公司投资活动产生的现金流量净额为-168.56亿元,同比多流出90.09亿元,主要原因是投资类项目股权投资和在建工程投入增长。同时得益于外部融资规模的增加以及公司通过债转股吸收的投资,中国中铁筹资活动产生的现金流量净额扭负为正,为188.84亿元,同比多流入200.84亿元。

  公司现金流净额主要依靠融资活动的现金流支撑。并且2018年上半年调整后的现金比率仅为0.18,不及行业1/4分位数水平0.19,现金十分不足。

  中国中铁凭借37.1万平方米绿色建筑二三星建筑面积以及60.18的绿色信用指数得分排名“2018中国上市房企绿色信用指数TOP50”第31位。其中,中铁阅山湖 C组团(C1~C11# 、C170~C183#)项目获得绿色建筑二星标识。

  公司积极开展节能减排工作,2017年发布了中国中铁十三五节能减排规划,全面推行节能减排标准化工地建设,推广应用新技术、新工艺和新设备,提高能源利用效率的同时对污染物排放量进行严格控制,加大技术改造和淘汰落后设备力度,减少废气、废液的排放,充分利用废渣等废弃物。

  2017 年,18 个项目被确立为第五批全国建筑业绿色施工示范工程,71 个项目获得中国中铁股份有限公司节能减排标准化工地称号。全公司每季度按时完成节能减排数据统计和总结分析报告,年度万元营业收入综合能耗(可比价) 为 0.0571 吨标煤/万元,同比下降3.22%,圆满完成了节能减排既定年度工作目标。

  同时,对于公司投资、设计、资源类企业作为投资主体的建设项目,坚持依法进行环境影响评价,履行环境审批程序,其环境保护项目必须纳入项目总体施工组织设计,确保相关基建、技改项目防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。

  为保证生产、生活区各类污染源污染排放及处理设施的正常运行,公司持续加强对生产过程中废水(液)、废(烟)气、施工扬尘、噪声(振动)、固体废弃物(碴)、放射性危害的排放控制管理,建立目标、制定措施、落实责任、确保达标排放。

  公司积极参与国家重点环境保护实用技术和示范工程的评审、推广工作。中铁七局郑州市南四环至郑州南站城郊铁路工程,中铁大桥局港珠澳大桥主体工程、宜昌庙嘴长江大桥等项目荣获2017年全国建筑业绿色施工示范工程。

  如今的地产业,降杠杆已经成了各大房企的当务之急,拿地也相对谨慎。而中国中铁作为央企,凭借融资成本相对较低的优势,大量增加土地储备,或许也是一种发展之道。但在“一掷千金”的同时,也要时刻注意现金问题及日后的债务风险。

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